Informacja dotycząca plików cookies
Serwis wymaga plików cookies do prawidłowego działania strony. Korzystanie z serwisu bez zmiany ustawień dla plików cookies oznacza, że będą one zapisywane w pamięci urządzenia. Ustawienia te można zmieniać w przeglądarce internetowej.
2026-05-13 19:17:16
Grecja, będąca jednym z najważniejszych globalnych kierunków turystycznych, stoi obecnie w obliczu fundamentalnej zmiany w sposobie zarządzania swoją przestrzenią i zasobami naturalnymi. Wprowadzenie Specjalnych Ram Planowania Przestrzennego dla Turystyki (EXP-T) stanowi punkt zwrotny, mający na celu odejście od niekontrolowanego wzrostu na rzecz zrównoważonego rozwoju i ochrony dziedzictwa narodowego. Nowy dokument ma pełnić rolę „strategicznego kompasu”, który ma kierować inwestycjami w nadchodzących dekadach, uwzględniając narastającą presję środowiskową, zmiany klimatyczne oraz zjawisko nadmiernej turystyki.
Potrzeba wprowadzenia nowych ram wynikała z długotrwałej luki prawnej, powstałej po unieważnieniu poprzednich przepisów z 2009 roku. Przez lata Grecja funkcjonowała bez ujednoliconego systemu zasad, co sprzyjało powstawaniu rozproszonej pozaplanowej zabudowy i nadmiernej eksploatacji najpopularniejszych wysp. Obecna reforma dzieli kraj na strefy o różnym potencjale i dopuszczalnym obciążeniu turystycznym, wprowadzając rygorystyczne limity tam, gdzie granice wydolności infrastrukturalnej i ekologicznej zostały już przekroczone.
Fundamentem tej transformacji jest koncepcja nośności, która staje się nadrzędnym kryterium przyznawania pozwoleń na nowe inwestycje. Rząd Grecji, operując danymi z rekordowego roku 2025, w którym kraj odwiedziło blisko 38 milionów turystów, generując przychody na poziomie 23,6 miliarda euro, uznał, że dalszy rozwój ilościowy bez ścisłych reguł przestrzennych doprowadzi do nieodwracalnej degradacji walorów, które stanowią o atrakcyjności Grecji. W związku z tym, nowe przepisy kładą szczególny nacisk na redystrybucję ruchu turystycznego, promowanie alternatywnych form aktywności oraz ochronę strefy brzegowej i obszarów wrażliwych przyrodniczo.
Kluczowym elementem reformy jest podział 1035 samorządowych jednostek na pięć głównych kategorii opartych na wskaźnikach natężenia ruchu turystycznego, liczbie dostępnych łóżek oraz gęstości zaludnienia. Ten system klasyfikacji pozwoli na dopasowanie zasad budowlanych do specyfiki lokalnej, rezygnując jednocześnie z dotychczasowego, jednolitego podejścia do całego terytorium kraju.
W tabeli zebraliśmy parametry inwestycyjne przypisane do poszczególnych kategorii, co pozwoli na zrozumienie skali ograniczeń wprowadzonych w najbardziej obciążonych regionach.
Analizując te dane, można zauważyć, że na obszarach kategorii A minimalna powierzchnia działki pod budowę hotelu poza planem miejskim została podniesiona do 1,6 hektara, co jest sygnałem dla rynku, że era rozproszonej zabudowy na małych działkach dobiegła końca. W praktyce oznacza to, że nowi inwestorzy będą zmuszeni do konsolidacji gruntów, co faworyzuje duże, kapitałochłonne projekty o wysokim standardzie, kosztem mniejszych, często niekontrolowanych przedsięwzięć.
Wprowadzenie kategorii A (Obszary kontrolowanego rozwoju) dotyczy 18 kluczowych jednostek miejskich, które uznano za „czerwone strefy”. Wśród nich znajdują się najbardziej prestiżowe lokalizacje, takie jak Mykonos, Santorini (Thira i Oia), miasto Korfu, czy części wysp Rodos i Kos. W tych rejonach priorytetem rządu jest modernizacja i podnoszenie standardu istniejących obiektów do poziomu 4 i 5 gwiazdek, przy jednoczesnym ograniczaniu powstawania nowych jednostek o dużej pojemności łóżkowej.
Wyspy greckie, ze względu na swoją izolację geograficzną i ograniczone zasoby (szczególnie wodne), zostały objęte najbardziej rygorystycznymi i złożonymi przepisami. Z wyłączeniem Krety i Evii, które ze względu na swoją wielkość są traktowane bardziej jak obszary kontynentalne, pozostałe wyspy zostały podzielone na trzy grupy, co determinuje ich przyszły profil inwestycyjny.
Dla wysp Grupy II i III wprowadzone regulacje mają na celu zachowanie unikalnej tożsamości kulturowej i krajobrazowej, która jest niszczona przez masową zabudowę. Na mniejszych wyspach o powierzchni poniżej 1000 hektarów dopuszcza się jedynie łagodne formy rekreacji morskiej, takie jak nurkowanie czy żeglarstwo oraz bardzo ograniczone zakwaterowanie typu glamping lub luksusowe rezydencje o niskim zagęszczeniu.
Interesującym rozwiązaniem jest system „wielobiegowości” wewnątrz tej samej wyspy. Przykładem może być Korfu, gdzie samo miasto i jego najbliższe okolice znajdują się w kategorii A z limitem 100 łóżek, podczas gdy inne jednostki na tej samej wyspie będą mogły pozwolić sobie na budowę hoteli do 350 łóżek. Takie podejście pozwala na precyzyjne odciążanie lokalnych hotspotów bez całkowitego hamowania rozwoju gospodarczego całego regionu.
Grecja zdecydowała się również na wprowadzenie bezwzględnej strefy ochronnej wzdłuż swojej linii brzegowej. Nowe ramy planowania przestrzennego zabraniają wznoszenia jakichkolwiek konstrukcji i prowadzenia prac krajobrazowych w pasie 25 metrów od brzegu. Zasada ta ma zastosowanie zarówno tam, gdzie granica wybrzeża została już wyznaczona, jak i tam, gdzie mierzy się ją od linii wody.
Wprowadzenie tej strefy ma trzy zasadnicze cele:
Wyjątki od tej reguły są niezwykle wąskie i dotyczą wyłącznie infrastruktury służącej interesowi publicznemu, takiej jak rampy dla osób niepełnosprawnych, dostęp dla karetek oraz niezbędne instalacje portowe lub ochronne przewidziane specyficznymi przepisami prawa. Inwestorzy planujący nowe obiekty nadmorskie muszą teraz projektować je ze znacznym odsunięciem od brzegu, co drastycznie zmienia architekturę tradycyjnych „beach resorts” w Grecji.
Rozwój platform typu Airbnb w Grecji doprowadził do gwałtownego wzrostu cen nieruchomości i niedoboru mieszkań dla stałych mieszkańców, zwłaszcza w centrach dużych miast i na popularnych wyspach. Nowe ramy planowania przestrzennego integrują najem krótkoterminowy z ogólnym limitem nośności turystycznej danego obszaru.
Mechanizm limitów
Nowatorskim podejściem jest wprowadzenie korelacji między liczbą łóżek hotelowych a liczbą dopuszczalnych jednostek w najmie krótkoterminowym. Na obszarach uznanych za nasycone (Kategoria A i B), państwo rezerwuje sobie prawo do zamrożenia nowych licencji Airbnb, jeśli łączna liczba łóżek turystycznych przekroczy wyznaczony próg wydolności infrastruktury. Władze lokalne zyskują uprawnienia do wyznaczania „czerwonych stref” wewnątrz gmin, gdzie najem krótkoterminowy może być całkowicie zakazany lub ograniczony czasowo (np. do 90 dni w roku).
Zaostrzone standardy techniczne
Od 1 października 2025 roku wszystkie nieruchomości oferowane na platformach cyfrowych muszą spełniać rygorystyczne wymogi techniczne, które zbliżają je do standardów profesjonalnych hoteli. Przykładowo jest to wymóg rozmieszczenia gaśnic 6 kg (1 na 100m2), czujniki dymu w każdej sypialni i kuchni, zakaz wynajmu piwnic, garaży i magazynów, czy posiadanie ubezpieczenia OC. Nie spełnienie tych wymogów skutkuje nałożeniem różnych kar: od usunięcia oferty z platform (Airbnb, booking), poprzez delegalizację i zakaz ponownej rejestracji do kar finansowych oraz odpowiedzialności karnej.
Wprowadzenie tych zasad ma na celu nie tylko wyrównanie szans między hotelami a właścicielami mieszkań, ale przede wszystkim zapewnienie bezpieczeństwa turystom i ochronę jakości greckiego produktu turystycznego. Od maja 2026 roku, dzięki unijnemu rozporządzeniu 2024/1028, wymiana danych między platformami cyfrowymi oferującymi najem a greckim fiskusem odbywa się w czasie rzeczywistym, co praktycznie eliminuje szarą strefę.
Reforma planowania przestrzennego ma na celu przełamanie monokultury modelu „słońce i morze”. Rząd Grecji stawia na rozwój turystyki alternatywnej, która ma stać się kołem zamachowym dla regionów kontynentalnych, dotychczas pozostających w cieniu wysp Egejskich.
Kampania „Mountainous Greece” i turystyka górska
Ministerstwo Turystyki przeznaczyło 90 milionów euro z Funduszu Odbudowy na stworzenie nowoczesnej infrastruktury cyfrowej i fizycznej dla obszarów górskich. Nowe przepisy pozwalają na:
Turystyka nurkowa i morska
Grecja planuje stać się liderem turystyki nurkowej w basenie Morza Śródziemnego. Nowe ramy przewidują wyznaczenie specjalnych parków morskich i ułatwienia w budowie małych marin na wyspach o niższym stopniu rozwoju (Kategoria C i D). Promowany jest model „soft development”, gdzie ingerencja w dno morskie jest minimalna, a turystyka nurkowa służy również monitoringowi i ochronie ekosystemów morskich.
Zdrowie, Wellness i Konferencje
W regionach takich jak Attyka czy Tesalia będzie za to promowany rozwój turystyki uzdrowiskowej oraz nowoczesnych centrów konferencyjnych. Celem jest przyciągnięcie zamożnych turystów biznesowych i osób szukających regeneracji poza szczytem sezonu letniego, co pozwoli na wydłużenie sezonu do pełnych dwunastu miesięcy.
Nowe ramy planowania przestrzennego są ściśle zintegrowane z europejskim systemem ochrony przyrody. W przypadku jakiegokolwiek konfliktu między potrzebami turystyki a wymogami ochrony środowiska, nadrzędność zyskują przepisy najbardziej restrykcyjne.
Obecnie aż 68% greckich obszarów Natura 2000 posiada już zatwierdzone specjalne studia środowiskowe , co pozwala na precyzyjne określenie, jakie działania turystyczne są dopuszczalne w danej strefie.
Dodatkowo, EXP-T wprowadza wzmacnia ochronę dla:
Nowe ramy zabraniają również budowy dużych instalacji odnawialnych źródeł energii , takich jak farmy wiatrowe czy fotowoltaiczne o dużej skali, bezpośrednio w sąsiedztwie najbardziej ikonicznych destynacji turystycznych (Kategoria A), aby nie naruszać ich walorów wizualnych. Wyjątkiem są instalacje służące wyłącznie autokonsumpcji danych hoteli, co ma wspierać ich zieloną transformację.
Reakcja głównych organizacji turystycznych, takich jak Stowarzyszenie Greckich Przedsiębiorstw Turystycznych oraz Federacja Hotelarzy, jest pełna rezerwy. Choć branża zgadza się z koniecznością wprowadzenia zasad, obawia się, że niektóre regulacje mogą uderzyć w bezpieczeństwo prawne trwających inwestycji. Dlatego też domaga się gwarancji, że projekty, które otrzymały już pozytywną decyzję środowiskową będą mogły zostać dokończone na starych zasadach. Rząd potwierdził, że reforma nie działa wstecz, co ma uspokoić międzynarodowe fundusze inwestycyjne, które zaangażowały miliardy euro w grecki rynek nieruchomości turystycznych w ostatnich latach.
Wdrożenie EXP-T, które ma zostać sfinalizowane podpisaniem Wspólnej Decyzji Ministerialnej do końca czerwca 2026 roku, będzie bacznie obserwowane przez całą Europę jako potencjalny model radzenia sobie z overtourismem w regionach wrażliwych.
Bardziej euforyczne komentarze przewijają się w prasie zagranicznej. ”Historyczna reforma", "przykład do naśladowania", "źródło inspiracji” - to tylko niektóre słowa pojawiające się w artykułach. Z całą pewnością można stwierdzić, że wdrożeniu nowych zasad w Grecji będzie przyglądać się wiele państw, które same borykają się z podobnymi problemami.
2026-05-13 19:17:16
Komentarze
Nie do wiary - kraj którego 80 % terenu stanowią góry, gdzie płaski teren to rzadkość nagle postanowił rozwijać turystykę górską. Jaka będzie rzeczywistość się okaże - ja uwierzę gdy zobaczę że dbają o istniejącą infrastrukturę - bo to że mając fundusze potrafią wytyczyć ciekawe trasy wiem - ale nie potrafią ich utrzymać - obecnie jesteśmy w rejonie półwyspu Methana ( Peloponez wschodni ) gdzie kilkanaście lat temu wytyczono sieć szlaków - obecnie zarosły i zanikły, pozostając tylko na mapie.
Wypełnij poniższy formularz aby dodać komentarz
lub kliknij w poniższy link aby skorzystać z możliwosci komentowania przez facebooka:
https://www.facebook.com/crete.poland/posts/1394538246053769