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2026-05-13 19:17:16
Griechenland, ein weltweit führendes Reiseziel, steht vor einem grundlegenden Wandel im Umgang mit seinen Flächen und natürlichen Ressourcen. Die Einführung des Sonderraumplanungsrahmens für Tourismus (EXP-T) markiert einen Wendepunkt und zielt darauf ab, unkontrolliertes Wachstum hin zu nachhaltiger Entwicklung und dem Schutz des nationalen Erbes zu lenken. Das neue Dokument soll als strategischer Kompass für Investitionen in den kommenden Jahrzehnten dienen und dabei zunehmende Umweltbelastungen, den Klimawandel und den Übertourismus berücksichtigen.
Die Notwendigkeit eines neuen Rahmens ergab sich aus einer langjährigen Gesetzeslücke, die durch die Aufhebung vorheriger Regelungen im Jahr 2009 entstanden war. Griechenland operierte jahrelang ohne einheitliches Regelwerk, was eine unkontrollierte, planlose Entwicklung und die Übernutzung der beliebtesten Inseln begünstigte. Die aktuelle Reform teilt das Land in Zonen mit unterschiedlichem Potenzial und zulässiger Touristenbelastung ein und führt strenge Beschränkungen dort ein, wo die Kapazitätsgrenzen der Infrastruktur und der Ökosysteme bereits überschritten sind.
Grundlage dieses Wandels ist das Konzept der Tragfähigkeit , das sich zum übergeordneten Kriterium für die Genehmigung neuer Investitionen entwickelt. Anhand der Daten aus dem Rekordjahr 2025, in dem fast 38 Millionen Touristen das Land besuchten und Einnahmen von 23,6 Milliarden Euro generierten, kam die griechische Regierung zu dem Schluss, dass eine weitere quantitative Entwicklung ohne strenge räumliche Regelungen zu einer irreversiblen Zerstörung der Attraktivität Griechenlands führen würde. Daher legen die neuen Bestimmungen besonderen Wert auf die Umverteilung des Tourismus, die Förderung alternativer Aktivitäten und den Schutz der Küstenzone und ökologisch sensibler Gebiete.
Ein Schlüsselelement der Reform ist die Einteilung der 1.035 Kommunen in fünf Hauptkategorien, basierend auf Touristenaufkommen, Bettenkapazität und Bevölkerungsdichte. Dieses Klassifizierungssystem ermöglicht die Anpassung der Bauvorschriften an die lokalen Gegebenheiten und löst den bisherigen landesweit einheitlichen Ansatz ab.
In der Tabelle haben wir Investitionsparameter zusammengestellt, die einzelnen Kategorien zugeordnet sind. Dadurch können Sie das Ausmaß der in den am stärksten betroffenen Regionen eingeführten Beschränkungen nachvollziehen.
Die Analyse dieser Daten zeigt, dass in Gebieten der Kategorie A die Mindestgrundstücksgröße für Hotelbauten außerhalb des Stadtplans auf 1,6 Hektar angehoben wurde. Dies signalisiert dem Markt, dass die Ära der zersplitterten Bebauung auf kleinen Grundstücken vorbei ist. In der Praxis bedeutet dies, dass neue Investoren gezwungen sein werden, Grundstücke zu konsolidieren, wodurch große, kapitalintensive Luxusprojekte gegenüber kleineren, oft unkontrollierten Vorhaben bevorzugt werden.
Die Einführung der Kategorie A (Kontrollierte Entwicklungsgebiete) betrifft 18 wichtige städtische Gebiete, die als „rote Zonen“ ausgewiesen sind. Dazu gehören die exklusivsten Standorte wie Mykonos, Santorin (Thira und Oia), Korfu-Stadt sowie Teile der Inseln Rhodos und Kos. In diesen Gebieten konzentriert sich die Regierung vorrangig auf die Modernisierung und den Ausbau bestehender Einrichtungen auf 4- und 5-Sterne-Standard und beschränkt gleichzeitig den Bau neuer, hochleistungsfähiger Anlagen.
Aufgrund ihrer geografischen Isolation und begrenzten Ressourcen (insbesondere Wasser) unterliegen die griechischen Inseln den strengsten und komplexesten Regulierungen. Mit Ausnahme von Kreta und Euböa, die aufgrund ihrer Größe eher dem Festland zugeordnet werden, lassen sich die übrigen Inseln in drei Gruppen einteilen, die ihr zukünftiges Investitionsprofil bestimmen.
Für die Inseln der Gruppen II und III zielen die eingeführten Regelungen darauf ab, die einzigartige kulturelle und landschaftliche Identität zu bewahren, die durch die massive Bebauung zerstört wird. Auf kleineren Inseln mit einer Fläche von weniger als 1.000 Hektar sind lediglich leichte Wassersportarten wie Tauchen oder Segeln sowie sehr begrenzte Unterkünfte wie Glamping oder exklusive, wenig bebaute Wohnanlagen erlaubt.
Eine interessante Lösung ist das „ Mehrgleis “-System innerhalb derselben Insel. Ein Beispiel ist Korfu: Die Stadt selbst und ihre unmittelbare Umgebung fallen in Kategorie A mit einer Obergrenze von 100 Betten, während andere Inseln Hotels mit bis zu 350 Betten betreiben können. Dieser Ansatz ermöglicht eine gezielte Entlastung lokaler Brennpunkte, ohne die wirtschaftliche Entwicklung der gesamten Region zu beeinträchtigen.
Griechenland hat beschlossen, eine absolute Schutzzone entlang seiner Küste einzuführen. Der neue Raumordnungsrahmen verbietet jegliche Bebauung und Landschaftsgestaltung im Umkreis von 25 Metern zum Ufer. Diese Regel gilt sowohl dort, wo die Küstenlinie bereits festgelegt ist, als auch dort, wo sie von der Wasserlinie aus gemessen wird.
Die Einführung dieser Zone verfolgt drei Hauptziele:
Ausnahmen von dieser Regel sind äußerst eng gefasst und gelten ausschließlich für Infrastruktur im öffentlichen Interesse, wie beispielsweise Behindertenrampen, Zufahrten für Krankenwagen und wichtige Hafen- oder Sicherheitseinrichtungen, die durch spezifische Gesetze vorgeschrieben sind. Investoren, die neue Küstenprojekte planen, müssen diese nun mit einem deutlichen Abstand zum Ufer gestalten, was die Architektur traditioneller Badeorte in Griechenland grundlegend verändern wird.
Das Wachstum von Plattformen wie Airbnb in Griechenland hat zu einem starken Anstieg der Immobilienpreise und einem Mangel an Wohnraum für Dauerbewohner geführt, insbesondere in den großen Stadtzentren und auf beliebten Inseln. Ein neues Raumplanungskonzept berücksichtigt die Kurzzeitvermietung im Hinblick auf die maximale touristische Kapazität des Gebiets.
Begrenzungsmechanismus
Ein innovativer Ansatz besteht darin, die Anzahl der Hotelbetten mit der Anzahl der für Kurzzeitvermietungen zugelassenen Einheiten in Beziehung zu setzen. In Gebieten mit hoher Auslastung (Kategorien A und B) behält sich der Staat das Recht vor, die Vergabe neuer Airbnb-Lizenzen einzufrieren, wenn die Gesamtzahl der Touristenbetten eine festgelegte Kapazitätsgrenze der Infrastruktur überschreitet. Die lokalen Behörden erhalten die Befugnis, innerhalb ihrer Gemeinden „rote Zonen“ auszuweisen, in denen Kurzzeitvermietungen vollständig verboten oder zeitlich begrenzt (z. B. auf 90 Tage pro Jahr) werden können.
Strengere technische Standards
Ab dem 1. Oktober 2025 müssen alle auf digitalen Plattformen angebotenen Unterkünfte strenge technische Anforderungen erfüllen, die sie an professionelle Hotelstandards angleichen. Dazu gehören beispielsweise die Bereitstellung von 6-kg-Feuerlöschern (einer pro 100 m²), Rauchmelder in jedem Schlafzimmer und jeder Küche, ein Verbot der Vermietung von Kellern, Garagen und Abstellräumen sowie der Nachweis einer Haftpflichtversicherung. Die Nichteinhaltung dieser Anforderungen zieht Strafen nach sich, die von der Entfernung von Plattformen (Airbnb, Booking.com) über die Aberkennung der Lizenz und ein Verbot der erneuten Registrierung bis hin zu Geldstrafen und strafrechtlicher Verfolgung reichen.
Die Einführung dieser Regeln zielt nicht nur darauf ab, gleiche Wettbewerbsbedingungen für Hotels und Ferienwohnungsanbieter zu schaffen, sondern vor allem die Sicherheit der Touristen zu gewährleisten und die Qualität des griechischen Tourismusangebots zu schützen. Seit Mai 2026 findet dank der EU-Verordnung 2024/1028 ein Datenaustausch zwischen digitalen Vermietungsplattformen und dem griechischen Finanzamt in Echtzeit statt, wodurch die Grauzone praktisch beseitigt wird.
Die Raumplanungsreform zielt darauf ab, die Monokultur des „Sonne-und-Meer“-Modells aufzubrechen. Die griechische Regierung konzentriert sich auf die Entwicklung alternativer Tourismusformen, die zu einer treibenden Kraft für die Regionen auf dem Festland werden sollen, die bisher von den Ägäischen Inseln in den Schatten gestellt wurden.
Die Kampagne „Bergiges Griechenland“ und der Bergtourismus
Das Tourismusministerium hat 90 Millionen Euro aus dem Wiederaufbaufonds für die Schaffung moderner digitaler und physischer Infrastruktur in Bergregionen bereitgestellt. Die neuen Bestimmungen sehen Folgendes vor:
Tauch- und Meerestourismus
Griechenland plant, eine führende Rolle im Tauchtourismus im Mittelmeer einzunehmen. Der neue Rahmen sieht die Ausweisung spezieller Meeresschutzgebiete vor und erleichtert den Bau kleiner Yachthäfen auf weniger entwickelten Inseln (Kategorien C und D). Dabei wird ein Modell der „sanften Entwicklung“ gefördert, bei dem Eingriffe in den Meeresboden minimal sind und der Tauchtourismus gleichzeitig dem Schutz und der Überwachung mariner Ökosysteme dient.
Gesundheit, Wellness und Konferenzen
In Regionen wie Attika und Thessalien soll der Kurtourismus und der Ausbau moderner Konferenzzentren gefördert werden. Ziel ist es, kaufkräftige Geschäftsreisende und Erholungssuchende außerhalb der sommerlichen Hochsaison anzulocken und die Saison so auf zwölf Monate zu verlängern.
Der neue Raumplanungsrahmen ist eng mit dem europäischen Naturschutzsystem verknüpft. Im Falle eines Konflikts zwischen touristischen Bedürfnissen und Umweltschutzauflagen haben die strengsten Bestimmungen Vorrang.
Aktuell liegen für 68 % der griechischen Natura-2000-Gebiete bereits genehmigte Umweltstudien vor, die eine präzise Definition der in einer bestimmten Zone zulässigen touristischen Aktivitäten ermöglichen.
Darüber hinaus bietet EXP-T einen verbesserten Schutz für:
Die neue Regelung verbietet zudem den Bau großflächiger Anlagen zur Erzeugung erneuerbarer Energien, wie Windparks oder Photovoltaikanlagen, in unmittelbarer Nähe zu bekannten Touristenzielen (Kategorie A), um deren optische Attraktivität nicht zu beeinträchtigen. Eine Ausnahme gilt für Anlagen, die ausschließlich dem Eigenverbrauch von Hotels dienen und deren ökologische Transformation unterstützen sollen.
Die Reaktion der großen Tourismusorganisationen, wie des Verbandes Griechischer Tourismusunternehmen und des Hotelierverbandes, fiel zurückhaltend aus. Zwar stimmt die Branche der Notwendigkeit der neuen Regelungen zu, befürchtet jedoch, dass einige Bestimmungen die Rechtssicherheit laufender Investitionen gefährden könnten. Daher fordert sie Garantien, dass Projekte, die bereits eine positive Umweltgenehmigung erhalten haben, nach den alten Regelungen abgeschlossen werden können. Die Regierung hat bestätigt, dass die Reform nicht rückwirkend gilt – ein Schritt, der internationale Investmentfonds beruhigen soll, die in den letzten Jahren Milliarden von Euro in den griechischen Tourismusimmobilienmarkt investiert haben.
Die Umsetzung von EXP-T, deren Abschluss mit der Unterzeichnung eines gemeinsamen Ministerbeschlusses bis Ende Juni 2026 erwartet wird, wird in ganz Europa genau beobachtet werden, da sie ein potenzielles Modell für den Umgang mit Übertourismus in sensiblen Regionen darstellt.
In der ausländischen Presse mehren sich die euphorischen Kommentare. „Historische Reform“, „ein Vorbild“, „eine Quelle der Inspiration“ – das sind nur einige der Begriffe, die in Artikeln verwendet werden. Man kann mit Sicherheit sagen, dass die Umsetzung der neuen Regeln in Griechenland von vielen Ländern, die mit ähnlichen Problemen zu kämpfen haben, genau beobachtet werden wird.
2026-05-13 19:17:16
Komentarze
Nie do wiary - kraj którego 80 % terenu stanowią góry, gdzie płaski teren to rzadkość nagle postanowił rozwijać turystykę górską. Jaka będzie rzeczywistość się okaże - ja uwierzę gdy zobaczę że dbają o istniejącą infrastrukturę - bo to że mając fundusze potrafią wytyczyć ciekawe trasy wiem - ale nie potrafią ich utrzymać - obecnie jesteśmy w rejonie półwyspu Methana ( Peloponez wschodni ) gdzie kilkanaście lat temu wytyczono sieć szlaków - obecnie zarosły i zanikły, pozostając tylko na mapie.
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